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| 사기 당하지 않게 자신을 보호하라 8.기획 부동산 사기 |
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http://blog.daum.net/rasaperatoo - 출처 사기 당하지 않게 자신을 보호하라 8.기획 부동산 사기 불과 이틀전에도 '기획 부동산' 사기사건이 언론에 보도가 되었는데요. 그만큼 일상적으로 주변에서 자주 발생하는 사기 유형입니다. '기획 부동산'이란, 말 그대로 부동산을 기획해서 파는 회사라고 보시면 됩니다. 사실 '기획 부동산'을 전부다 사기라고 볼수는 없지만 워낙에 떳다방들이 많다 보니 각별한 주의가 필요하다 할 것입니다. '기획 부동산' 회사들의 영업방식은 위에서 말씀드렸다시피 전화권유 판매 즉, '텔레마케팅'을 통해 '좋은 땅이 나와서 정보를 드리고자 전화 드렸습니다.'라는 식이지요. 문제는 '기획 부동산'회사들이 '텔레마케터'분들로 하여금 지인 위주의 영업을 우선적으로 유도한다는 것입니다. 텔레마케팅의 '비대면 거래'라는 특성상 자신이 모르는 제 3자의 권유에는 대부분이 신뢰를 가지지 않기 때문입니다. 기획 부동산의 운영방식은 관련 직종에서 장기간 근무하셨던 zeepogay님과 기획 부동산 피해예방 까페의 수많은 체험담을 참고하여 설명을 드리겠습니다. '기획 부동산'의 토지 매입약정은, 지주와 작업조건을 맞춘 후 판매를 시작하는데요. 여러 방법으로 판을 짠 다음 판매가격을 결정하는 것이지요. zeepogay님의 말에 의하면 기획 부동산의 판매가격은, 판매가격 = 지주가격(땅값) + 현지 작업자(일명,찍새) + 답사담당 + 텔레마케터 수당(판매가의 10%) + 부서장 수당(텔레마케터 10여명의 관리자로서 그들 수당의 10~20%) + 실장수당(팀 4~5개 관리, 텔레마케터 수당 비 일정액) + 상무수당(브리핑및 영업장 관리,계약관리, 마케터 수당 비 일정액) +전무수당(상무와 동일) + 경리수당 + 사장수당 +직원월급 +임원진 수당 + 사무실 임대료 + 전화 사용료 (엄청남) + 토지 분할비용(속칭 칼질이라고 함)+ 복사기,컴퓨터,냉온수기등 비품 임대료 (기획 부동산은 절대로 회사비품을 구입하지 않음,모두 임대방식) + 토지 등기비용(기획 부동산은 자신들이 등기를 해줌) + 답사차량 임대료 ('에쿠스'급의 답사차량 항시랜트)+ 답사비용(식비등 모든 부대비용) + 특별수당 (판매율을 높이기 위해 여러가지 황금,자동차,보너스등 상품지급) + 충원수당(직원 충원을 위하여 1인당 10~30만원씩 지급) + 광고비 (각종 기획기사 작성)+ 춘,하계 수련회비 +고아원,양로원 방문비 (사회환원 광고) + 정치인 후원회비 + 기타 회사 운영비 + 세미나 비용 (코엑스등에서 세미나 개최) +전단 작성비용+ 조감도 제작비용 (조감도는 언제나 폼남)+ 홈페이지 제작비용+ 인테리어 비용+ (삐까번쩍함, 기본 억대를 넘어감)+ 세금(법인세,양도세) + 직원들 후생 복지비용 + 기타등등 +마지막으로 회장 (혹은 전주)마진, (회장의 수익이 얼마나 남는지는 국가기밀) 상기 어마어마한 비용들은 모두 '기획 부동산'의 판매가격에 포함이 되며 위의 지출비용 때문에 실제 매입가격의 최대 20배까지도 올려서 판다고 합니다. 더군다나 '기획 부동산'의 직원중 99.9% 이상은 부동산에 대한 전문적 지식이 없는 영업사원에 불과하다 합니다. 위 사실은 실제 '기획 부동산'에서 전문 사기꾼들(임원진)의 사기행각을 위한 포석이 될수밖에 없었던, 수많은 텔레마케터,부서장,실장,상무,전무, 그외 수많은 피해자들의 체험과 증언을 토대로 작성한 운영 내용입니다. *기획 부동산 사기에 당하지 않기위해 1.인테리어에 기죽지 마라. 피해자들의 공통된 체험담을 들어보면 빠지지 않고 나오는게 바로 사무실 인테리어에 기가 죽을 지경이였다더군요. 각종 고가의 도자기와 고급 대리석 장식등, 재무적으로 문제가 없을것이라 안심을 했다고 합니다. 2.현장을 방문하기 전에는 절대로 가계약금을 내지마라. 이들은 가계약금을 먼저 내야만 현장 방문이 허락된다며 나중에 다시 돌려준다고 말을 합니다. 하지만 이 가계약금을 내는 순간 기획 부동산의 사기전략에 반은 넘어간것이지요. 3. 현장 방문시에는 반드시 현지 부동산을 방문하여 조언을 구하라. 고객이 현장을 방문하면 그들은 현지 부동산을 방문할 기회를 절대 주지 않을것입니다. 피해자들의 공통된 체험담을 들어보면, "이곳의 개발정보는 우리들만 아는것이고 현지인들은 잘 모른다.만약 현지인들이 알게되면 수요가 몰리기 때문에 가격이 올라갈수밖에 없다."라는 식으로 말을하여 현지 부동산 방문을 막는다고 합니다. 현지 부동산을 방문한다 하더라도 간혹 돈을 써서 사전에 작업을 해두는 경우도 있다고 하니 이점도 유의하셔야 할 것입니다. 4.바람잡이들을 경계하라. 현장 방문중에는 항상 사람이 모이는 식당이나 찻집등을 데리고 갑니다.그리고 미리 심어놓은 바람잡이들이 주위에서 현혹을 하는 것이지요. 가령, '이 부근에 땅값이 갑자기 오르고 있네, 뭐 요즘 매몰이 없어서 못파네'등등.. 사전에 포섭된 바람잡이들에게 고객들은 놀아나는 겁니다. 5.주변의 시세를 알아보라. 땅이라는게 사실 정해진 가격은 없다지만, 그래도 주변의 시세가 어느정도인지 알아보면 대략적인 예측은 가능하다 할 것입니다. 주변의 시세가 어느정도는 기준이 될수 있다는 것이지요. 6.관할 구청에 문의하라. 관할 구청에만 문의해 보더라도 도시 계획상에 있는지 여부는 바로 확인이 가능합니다. 가장 간단하면서도 가장 확실한 방법입니다. 7.토지서류를 이해하지 못하면 믿을만한 중개업자를 통한 거래에만 응하라. 땅은 100여개의 법률에 따라 300가지의 지역,지구,구역이 있습니다. 매매할때 짚어야 할 내용들이 한두가지도 아니고 땅에 투자하려는 사람이라면 적어도 토지대장, 지적도,토지 이용계획 확인서, 정도는 볼줄 알아야 한다는 것입니다. 잘 모르겠으면 하지를 말던가, 아니면 믿을만한 중개업자,그리고 '중개물건 확인 설명서'를 떼주는 중개업소와만 거래를 하셔야 합니다. *젖은낙엽의 코멘트 기획 부동산은 길어야 1~2년안에 문닫고 먹튀하기 마련입니다. 말 그대로 떳다방 영업이며 피해자들은 어디가서 하소연도 못하지요. 물론 모든 기획 부동산이 다 그런것은 아니겠지만 90%이상이 떳다방 행각이니 기획 부동산과의 거래는 가급적이면 피하시는 것이 가장 좋은 방법입니다. 요즘은 개발 바람이 한번 불었다 하면 '딱지판매'가 기승을 부리기도 하고 택지 개발지구의 경우 '특별분양'도 심하지요. 일반 서민들에게는 상대적으로 정보가 취약하다는 현실을 인정하고 가급적 땅 투기는 멀리 하심이 좋지 않겠는가 하는 소견입니다. 현재 이런 떳다방 형태의 '기획 부동산' 업체들은 대부분 강남을 주 근거지로 삼고 있으며 그 업체수는 현재 200여곳 가량 됩니다. 각별한 주의를 부탁 드립니다.
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